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                    2015年108家房企融資1.36萬億 開發貸涌入一線樓市

                    發布時間:2016-01-17 20:18來源:未知root字號:

                    隨著房地產政策的不斷放松,信貸資金再一次涌入房市,伴隨著降息的節奏,房企融資成本越來越低,融資規模也在迅速增大,據中原地產統計,2015年,全國108家典型房企融資總規模達1.36萬億元,為2014年同期的兩倍。

                    多家銀行客戶經理告訴《華夏時報》記者,銀行開發貸主要側重于發放給一線城市的項目,在傳統產能過剩的情況下,一線城市的房地產項目成為銀行優質客戶,貸款金額明顯比實體企業多。

                    市場也由此更加分化,去年以來,一線城市“地王”頻出,成交的土地價格再創歷史新高,與部分二三線城市土地流拍率超半存在明顯反差。

                    “僅限于一線城市”

                    去年以來,隨著房地產政策放松,一線城市樓市的明顯回暖,銀行對一線城市的開發貸顯著放松,而全國各地的社會資金也加速向一線城市涌來。

                    “銀行給房企的授信和開發貸明顯多過實體企業,但僅限于一線城市,我們在省會城市也很少做。”深圳某本土大型商業銀行客戶經理告訴記者,由于經濟形勢不好,實體企業倒閉潮涌現,不良率較高,對于制造企業銀行都不敢貸款,房企在一線城市的土地抵押還是有較高保險屏障。

                    深圳另一家小型商業銀行客戶經理也告訴記者,傳統實體產業普遍過剩,銀行可選擇的優質客戶不多,相對而言,房企算是較有保障的客戶,在一線城市房子銷售快,資金回流快,銀行不擔心出現壞賬,2009年4萬億后,是全國信貸流向房地產行業,而目前的信貸放松,主要是流向一線城市的房地產。

                    湖南省建行的一位支行行長對記者表示,相比2014年,2015年來對房地產的信貸確實是有明顯放松,不過并不是對所有房企,小開發商需要有嚴格的四證抵押或擔保,還是很難貸到款,銀行開發貸主要是面向央企、國企和上市房企,以及排名全國前500強的房企。

                    房企的融資規模也在迅速飆升。中原地產研究部統計數據顯示:今年1月前兩周截止到14日,公布境內發債定增募資的房地產企業已經多達18家,累計金額更是達到了890億人民幣。

                    農行一位客戶經理告訴記者,“全國前100強的房企算是很好的客戶了,基本上在銀行都會有授信,隨著央行不斷降息,市場資金成本越來越低,很多房企都選擇比銀行貸款利率更低的債券發行,來置換前期的高額融資資金。”

                    2015年,恒大、融創、龍光、世茂等60多家房企成功發行公司債,發行規模達到2300億元,相比2014增長了接近20倍。

                    而相比前幾年的信托、基金等高息融資渠道,去年發債的最低發行利率為3.4%,最高為10.5%。保利和中海發行公司債的票面利率最低,同為3.4%。

                    “排名前幾位的大房企,肯定不愁融資渠道,風險可控下,金融機構也是很樂意借貸的,最近我們支行就給恒大授信了30億元。”上述深圳一家小型商業銀行客戶經理告訴記者,像萬科這樣的龍頭貸款利率都只有基準利率。

                    稱三四線不敢去

                    2015年深圳房價暴漲,根據中原地產的統計,全年二手房成交12.69萬套,成交均價從年初的29930元/平米漲至年末的45690元/平米,漲幅高達60%,也因此吸引了全國房企的目光。

                    “某大型房企拿著300億的銀行授信,發愁在2015年底前花不出去。”深圳某房企業內人士告訴記者,資金來的容易只能去搶地,二三線不敢買,只能在一線城市搶。

                    此前從未進入深圳市場的房企如富力、融創等,都在盡力尋找舊城改造項目希望分一杯羹。去年12月底,深圳寶安尖崗山兩宗拍地引來全國房企的爭奪,包括中海、融創、星河、國瑞、卓越、華潤、龍光等二三十家企業參與競拍。

                    這是深圳在2015年的第三次拍賣居住用地,因土地資源稀缺,最終來自福建的泰禾地產一口氣拿下兩宗地,A122-0352宗地起拍價15億元,最終以29.6億元成交,溢價幾乎100%,而A122-0345宗地起拍價9.87億元,成交價27.4億元,樓面價接近8萬元/平米,溢價170%。這一樓面地價目前就已經高于周邊可比的二手房價。

                    “三四線城市房子根本賣不動,我們不敢去,二線城市只有少數幾個可以繼續拿地,大都還在消化庫存的階段,房價不漲地價漲,房子沒什么錢賺,明顯回暖房子不愁賣且利潤較為豐厚的只有一線城市,因此資金都來一線搶地了,資本都是逐利的,哪里有錢賺就去哪里。”其中參與競拍的一家房企人士對記者說。

                    中原地產研究部統計數據顯示,2015年一線城市推出土地600宗,合計土地規劃建筑面積為6211.7萬平米,從土地供應量看,是最近6年來的最低點,推出的土地均價則明顯上漲,達到了1.49萬/平米,同比上漲了28%。

                    而2015年北京更是地王頻出,在土地成交宗數為近5年新低的情況下,累計土地出讓金首次超過2000億元,樓面價創出歷史新高。

                    北京中原地產首席分析師張大偉分析認為,房企集中在一二線城市拿地,特別是一線城市地王頻繁出現,2015年來,20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億拿地,而從在一線城市的占比看,歷史首次突破了40%比例,占比高達44%。房企拿地分化,針對三四線城市的明顯過剩風險,標桿房企開始全面回歸一二線城市。

                    據記者了解,在四個一線城市中,除了廣州市場較為穩定外,北京、上海、深圳三個城市目前樓市都處于異常火爆階段,搶房現象頻出。

                    張大偉稱,市場分化的趨勢還將持續。一線城市房價上漲動力仍然較足,未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢,而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目,對市場定價有明顯影響。

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                    (財編:root)

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